Entender o funcionamento do CNO e Sero é indispensável para escritórios contábeis que prestam serviços para construtoras, incorporadoras ou pessoas físicas que realizam edificações. O processo de regularização de uma construção junto ao fisco exige o cumprimento de etapas cadastrais e previdenciárias para a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND).
A legislação tributária aplicada à construção civil passou por profundas transformações nos últimos anos, migrando de controles manuais para plataformas totalmente digitais no portal e-CAC. Dessa forma, erros no cadastramento da obra ou na declaração de mão de obra podem gerar inconsistências que impedem a averbação do imóvel em cartório.
Neste artigo, vamos te mostrar um passo a passo completo para conduzir a regularização de obras sem falhas, mantendo a conformidade fiscal em dia.
O que são CNO e Sero na Receita Federal?
O CNO (Cadastro Nacional de Obras) é o registro oficial da construção civil junto à Receita Federal, tendo substituído a antiga matrícula CEI. Ele funciona como a identidade da obra, reunindo informações essenciais como endereço, área construída, tipo de destinação e responsáveis legais.
Já o Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras) é o sistema informatizado utilizado para calcular as contribuições previdenciárias incidentes sobre a mão de obra empregada na construção. Ele automatizou o cálculo do INSS da obra com base nos dados prestados e no Habite-se municipal.
Essas duas ferramentas trabalham de forma integrada. O cadastro no CNO fornece a base de dados que alimenta a aferição no Sero, culminando no lançamento da DCTFWeb Aferição de Obras.
Passo a passo para a regularização de obras
O fluxo de regularização previdenciária de uma construção segue algumas etapas que exigem atenção dos contadores. Vamos conhecê-los:
- Inscrição no CNO: a obra deve ser cadastrada no sistema em até 30 dias do início das atividades. Nesta etapa, fica definido se a responsabilidade é do proprietário ou da construtora contratada por empreitada total.
- Obtenção do Habite-se: junto à prefeitura municipal, é preciso obter o documento de conclusão da edificação, necessário para confirmar a área e o tipo da construção.
- Aferição no Sero: é preciso acessar o portal e-CAC para prestar as informações sobre a metragem final, período da obra e aproveitamento de créditos de mão de obra declarados via eSocial.
- Transmissão da DCTFWeb e emissão do DARF: após a aferição, o sistema gera o débito de INSS correspondente, disponibilizando a guia para pagamento ou opção de parcelamento.
- Emissão da CND de obra: quitados os valores devidos, a Receita Federal libera a Certidão Negativa de Débitos para averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
Responsabilidades legais e prevenção
A definição do responsável pelo CNO é um dos pontos mais críticos do processo. Na modalidade de empreitada parcial ou administração, a obrigação do cadastro permanece no nome do proprietário do imóvel. Apenas nos contratos de empreitada total a construtora assume a titularidade do cadastro.
Além disso, informar o responsável incorretamente pode invalidar o aproveitamento de remunerações pagas a trabalhadores, encarecendo o INSS cobrado pelo Sero.
A falta de regularização sujeita a obra a fiscalizações de ofício com multas que variam de 75% a 225% sobre o valor das contribuições não recolhidas. Além disso, sem a CND, o proprietário fica impedido de vender ou financiar o imóvel.
Organizando o processo de regularização no escritório contábil
A condução do CNO e Sero exige a gestão simultânea de prazos municipais, trabalhistas e federais. Para prestar um serviço eficiente e sem sobressaltos, o escritório contábil deve estabelecer procedimentos padrão.
Além disso, atuar de forma consultiva na regularização de empresas e obras exige visibilidade completa de cada etapa do processo. O apoio de tecnologias de gestão, como o Acessórias, podem permitir o mapeamento de responsáveis, agendamento de alertas de vencimento e centralização desses documentos digitais com mais facilidade.
Perguntas frequentes sobre CNO e Sero
Qual é a diferença entre CNO e Sero?
O CNO é o cadastro de identificação da obra na Receita Federal. O Sero é a plataforma eletrónica utilizada para calcular o INSS devido sobre a construção a partir dos dados do CNO e do Habite-se.
O que acontece se a obra não for cadastrada no CNO em 30 dias?
O descumprimento do prazo de inscrição do CNO gera aplicação de multa por atraso na obrigação acessória e pode sujeitar a obra à fiscalização direta pelo fisco.
Como emitir a CND de uma obra concluída?
A CND é emitida no portal e-CAC após a conclusão da aferição no Sero, transmissão da DCTFWeb de Aferição de Obras e quitação integral do DARF de INSS gerado.
É possível regularizar uma obra com mais de cinco anos?
Sim. Obras iniciadas ou concluídas há mais de cinco anos podem ser regularizadas pelo Sero, e o sistema reconhece automaticamente o período alcançado pela decadência. Nesses casos, as contribuições sociais não são cobradas sobre o período decadente, embora a Receita Federal possa solicitar documentos que comprovem a data da construção.
É possível regularizar apenas parte de uma obra?
Sim. O Sero permite a aferição parcial da obra, inclusive em casos de construção inacabada ou quando apenas determinada área precisa ser regularizada.
Como cadastrar uma obra no CNO?
O cadastro deve ser feito pelo e-CAC da Receita Federal, na opção CNO (Cadastro Nacional de Obras). É necessário informar os dados do responsável pela obra, do imóvel e da construção, como endereço, tipo de obra, área e data de início.
